河南省住房和城鄉建設廳關于印發

《廳黨組書記 廳長裴志揚同志在全省住房保障
和房地產發展工作座談會上的講話》的通知

豫建〔2014〕126號

 

各省轄市、省直管縣(市)住房城鄉建設主管部門,廳機關各處室、廳屬各單位:

現將廳黨組書記、廳長裴志揚同志在9月22日召開的全省住房保障和房地產發展工作座談會上的講話印發你們,請按照要求,認真貫徹落實。

 

 

2014年9月24日
       

在全省住房保障和

房地產發展工作座談會上的講話

廳黨組書記 廳長  裴志揚

(2014年9月22日)

同志們:

今天的座談會,主要是傳達住房城鄉建設部座談會精神,研究推動我省的房地產發展和保障性住房建設工作。剛才,各地匯報了今年保障性安居工程建設進展情況和明年初步計劃,聽后很受啟發,對圓滿完成今年的目標任務充滿信心。下面,我講幾點意見,供大家參考:

一、統一思想,深刻領會陳政高部長和齊驥副部長的重要講話精神

9月16日,住房和城鄉建設部召開座談會,傳達學習國務院領導對保持房地產市場平衡健康發展的重要批示精神,專題研究部署當前房地產工作。陳政高部長、齊驥副部長分別作了重要講話,明確了做好當前房地產市場調控,保持市場平穩健康發展的主要思路意見。

(一)地方政府要在房地產市場調控工作中承擔主體權責。齊驥副部長指出,為促進房地產市場平穩健康發展,從2010年開始,針對房地產市場調控,國務院先后發了四個文件,均提出穩定房地產市場由省級人民政府負總責,城市人民政府抓落實。在今年的人代會上,李克強總理在政府工作報告中強調:“針對不同城市情況分類調控,促進房地產市場持續健康發展。”為貫徹總理要求,地方政府首先要弄清楚本地區房地產市場的基本情況,根據不同的情況分類調控,因地施策,因時施策。在國家統一的政策原則下,根據權責一致,利用好改革的窗口期,抓緊制定并完善本地區促進房地產市場平穩健康發展和房地產業轉型升級的政策措施,積極開展有關的改革試點。建設部在落實好總理的工作報告和工作要求當中,應進一步做好對不同地區穩定房地產市場工作的分類指導和監督檢查。

地方的主體責任怎么體現?一是該地方做的事,地方就要把這個事情承擔起來。二是保持房地產市場平穩健康發展,做到房價無過分上漲,交易量保持平穩,投資不能大幅下降。三是要分別明確省、市的相應責任。

(二)明確地方不再把限購作為房地產市場調控的手段。齊驥副部長提出,2010年以來,國務院針對房地產市場調控的四個文件中有三個文件提到限購問題,2010年國務院10號文件第一次提出限購,“地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性的措施,在一定的時期內限定購房的套數。”2011年國務院辦公廳1號文件提出,“在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購政策。”2013年國辦17號文件,“繼續嚴格執行商品住房的限購政策。”按照國務院幾個文件的要求,從2011年以來,全國一共有49個城市,先后實施了臨時性的住房限購措施。然而,今年以來,全國房地產市場整體上已經進入調整期,下行態勢一直持續。前幾年存在的住房供求矛盾已經緩解,不少城市庫存量持續增加,甚至出現商品住房滯銷問題,有的城市可能需要四、五年才能消化完庫存。在這種情況下,建設部認為國務院提出的在一定時期內,執行限購政策的措施可以結束,建設部不再把限購作為房地產市場調控的手段。各地抓緊梳理地方的配套政策,淡化行政措施對市場的干預,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用。去行政化后,要通過房地產稅或其他的財稅手段來調控。另外,各地根據當地實際,調整對境外機構和個人在國內購房的限購規定。

(三)調整差別化的住房信貸政策。今年以來各地普遍反映,住房貸款難且成本高,影響了群眾購房愿望的實現。建設部已和銀監會等相關部門達成一致,隨著限購措施的退出,金融機構也會對差別化的信貸政策做出相應調整。下一步,銀行不僅支持首次置業,也會對改善性需求給予相應的金融支持政策,具體以人民銀行、銀監會下發的文件為準,地方要配合好金融機構,做好相應工作。

(四)取消“70、90”限制。2006年國務院辦公廳轉發建設部等幾個部門的文件,提出在“十一五”期間,要重點發展普通商品住房,并具體規定“新建商品住房中,建筑面積90平方米以下的住房達到開發總面積的70%以上”。現在已到“十二五”最后一年了,形勢發生了很大變化,隨著近幾年大力推進保障性安居工程建設和發展普通商品住房,多數地方的住房供應結構已得到了優化和調整,今后,各地在商品住房項目中,可不再對套型面積做統一要求,在優先滿足首次置業的中小戶型住房需求的原則下,允許企業開發建設滿足各類市場需求的住房。

(五)繼續加大棚戶區改造力度。齊驥副部長強調,一是確保完成今年改造700萬戶的目標任務。目前全國基本建成83%,新開工92%,有望完成。二是明年棚戶區改造的工作量,只能在今年470萬套的基礎上有增無減。三是積極推行貨幣化安置措施。2013年國務院25號文件和今年國務院辦公廳36號文件都明確棚戶區改造采取實物安置和貨幣安置相結合的原則。在目前商品房庫存壓力大的情況下,貨幣化安置不僅能夠破解實物安置中存在的一些頑癥、弊端,也有利于去庫存。在公共租賃住房的供應方面,各地也應通過收購或租賃市場存量住房等方式,多渠道籌集房源,不能單一采取集中新建方式來籌集。對于庫存大的地方,政府可通過長期租賃、收購以至于發放補貼,將部分商品住房轉為公租房也是一舉多效的好辦法。四是積極推進棚戶區改造貨幣化安置,對過渡房也朝這個方面去做。

(六)加強輿論引導。當前房地產市場處于敏感期,我們要把握好輿論導向來穩定預期,及時向社會公開限購政策和差別化信貸政策的調整等信息。

陳政高部長在講話中強調:

(一)全面認識當前房地產市場形勢。認真貫徹落實黨中央國務院分類調控的要求,積極作為,主動調控。地方政府陸續放開限購,收到一定成效,但目前房地產下行形勢依然嚴峻,且下行力度在不斷加大。要充分看到房地產目前的走勢,更要看到這種走勢對整個經濟產生的影響。

(二)對做好當前房地產工作提出幾點要求:

一是按照會議要求,認真抓好放開限購工作,同時跟蹤銀行在信貸方面的動態,做好配合。

二是進一步加快棚戶區改造,加大貨幣化安置力度。

三是千方百計釋放公積金的能量,加大公積金支持購房的作用。

四是努力培育租賃市場。租賃市場不形成,中國的房地產市場是不完整的,是有很大缺陷的一個市場。租賃市場培育好了,我們以后的公租房就可以大量的通過發放租金來實現,而不是我們自己去蓋房。

五是對于準備建設的公租房可通過存量房來解決,這樣不僅會加快進度,更會保證質量。

六是抓好跨界地產,積極探索將目前的存量房轉變為養老、旅游地產,深挖市場潛力。

七是地方政府要承擔起分類調控的主體責任。這個分類調控是一個重大突破,內涵是非常深刻的,就是把權力和責任都交給地方政府。一方面是調控好土地供應,另一方面是抓好企業的兼并、重組、淘汰和優秀企業的培養,充分利用好允許房地產企業發行債的政策,緩解企業的資金困難。

請各市縣深刻領會住建部座談會精神和陳政高部長、齊驥副部長的講話精神,結合本地實際,創新思路,創造性地做好貫徹落實工作。

二、積極作為,努力促進房地產市場平穩健康發展

房地產業一頭連著民生,一頭連著發展,產業鏈長,關聯度高,對經濟社會發展具有重要的支撐作用。2013年,全省房地產開發投資占全省固定資產投資23%左右,全省房地產稅收達到589.5億元,占地方稅收的33.9%,增收額占地方稅收增收額的67%。中央和省委、省政府高度重視房地產業發展。陳政高部長上任后,連續召開座談會,研究部署房地產工作。上個月,省政府專門召開招商引資和房地產發展推進會,謝伏瞻省長對促進房地產平穩健康發展做出了重要安排部署。今年前8個月,我省房地產市場總體保持平穩發展態勢,形勢好于全國基本面,房地產開發投資完成2590億元、同比增長16.4%,比全國平均水平高3.2個百分點;商品房銷售同比增長12.6%,其中商品住宅銷售同比增長12.4%,增速位居中部地區第1位。但由于全國房地產市場整體上進入調整期,下行態勢一直持續,受此影響,我省房地產市場下行壓力加大,房地產開發投資和商品房銷售增速放緩,市場分化逐步顯現,部分市縣商品住宅庫存較大,市場觀望氣氛漸濃。從房管部門商品房合同備案數據情況看,今年前8個月全省商品房銷售增速比去年同期回落25.6個百分點,其中住宅銷售增速回落26.8個百分點,房地產開發企業本年度土地購置面積同比下降17%,土地成交價款同比下降7.2%,新開工面積同比下降22.4%,對全省經濟社會發展帶來較大壓力和不利影響。對此,我們必須保持清醒認識,因地施策,分類指導,積極作為,努力保持全省房地產市場平穩健康發展。

(一)認真落實地方政府主體權責。按照國務院文件規定,穩定房地產市場由省級人民政府負總責,城市人民政府具體落實。按照屬地管理原則,各城市人民政府要積極作為、勇于擔當,承擔起調控房地產市場的主體責任。特別是加強對當地房地產市場的分析研究,及時做好調整限購、90/70政策、差別化信貸政策、公積金貸款購房政策、住房交易契稅、各種手續費減免等政策,并針對當地房地產市場運行中存在的突出問題,建立協調機制,有針對性地分類施策,確保房地產市場平穩健康發展。

(二)加強市場分類調控。房地產業地域性強,各地要針對自身實際,因地制宜,因時施策。鄭州市作為省會城市,首位度高,集聚能力強,房地產開發投資占全省三分之一以上,商品房銷售面積占全省近四分之一,目前市場態勢較好,要在放開限購基礎上,進一步發揮區域優勢,合理調控土地閘門,推進房地產業在鄭汴新區、航空港區和周邊城市組團加快發展,引導人口從密集區向外有序疏散。其他省轄市、縣(市)要準確分析市場形勢,合理確定新建商品住房開發總量,商品住房庫存較大、庫存消化超過24個月的市、縣要及時修訂住房用地供應計劃,及時調結構、去庫存,緩解供求矛盾。

(三)科學實施住房建設規劃。住房建設規劃是引導住房建設的依據。各市縣要根據當地實際,按照新型城鎮化要求,科學編制和實施住房建設規劃,統籌各級城鎮住房建設,優化居住用地空間布局,完善配套設施,改善居住環境,提升住房品質。要結合市場需求建設不同類型、不同價位的住房,滿足群眾多元化的購房需要,優先建設保障性住房和中低價位、中小戶型普通商品住房,解決農業轉移人口的住房剛性需求。結合產業集聚區務工人員需要,在產業集聚區及周邊,合理布局保障性住房及房地產開發項目,推進產城互動發展。

    (四)充分發揮公積金對房地產的支持作用。截至今年8月底,全省住房公積金累計沉淀資金達575億元。各地要在確保資金安全的前提下,盤活這些資金,更好地為房地產市場健康發展服務。一要改進住房公積金提取和使用機制,規范提取和使用條件,降低門檻,讓繳存職工能夠合理、充分地使用住房公積金。二要通過合理降低個人貸款首付比例,延長貸款期限,增加貸款額度,簡化貸款程序,降低貸款門檻,豐富貸款品種等手段,進一步加大住房公積金個人貸款的發放力度。三要健全服務制度,簡化辦理手續,降低中間費用,縮短審批時間,不斷提高住房公積金的服務能力。

(五)優化市場發展環境。簡政放權是中央全面深化改革、激發發展活力、打造服務型政府的關鍵一招。省廳將下放房地產開發二級資質以下審批權限,簡化審批程序,規范審批要件。各地也要進一步簡化審批環節,縮短審批時限,為企業提供便捷服務。要鼓勵支持房地產企業優化重組,引導有資信實力和品牌優勢的房地產企業通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強的大型企業和企業集團,對具備轉讓條件的開發項目,允許企業以投資、入股或轉讓方式進行合作,鼓勵規模化開發和集團化運作,支持企業跨區域、多元化和品牌經營,提高自我發展能力。

(六)積極培育房地產業新的增長點。棚戶區改造是國家大力支持、強力推進的重點領域之一,要將其作為我省房地產發展的重點方向。要按照新型城鎮化發展要求,繼續抓好城鄉一體化示范區和中心商務區、特色商業區建設。在做好傳統住宅產業的同時,努力將工業地產、商業地產、物流地產、養老地產和城市綜合體建設培育成為今后我省房地產發展新的增長點。通過上述幾個發展重點的核心帶動,為我省房地產市場發展積蓄持久動力。

   (七)努力培育房屋租賃市場。房屋租賃是房地產市場的重要組成部分。各地要積極培育和規范房屋租賃市場,充分發揮房屋租賃市場在完善住房供應體系、解決居民住房問題方面的重要作用。一要增加租賃市場供應。鼓勵房地產開發企業轉變經營方式,長期持有,由售轉租,開展房屋租賃專業化、規模化經營。積極探索基金、社會資金長租或收購房源進行租賃的路子,搞活房屋租賃市場。二要加強房屋租賃信息采集,嚴格實行房屋租賃登記備案制度,逐步建立房屋租賃合同網上備案制度,定期發布房屋租賃價格信息,切實維護房屋租賃當事人的合法權益。三要加強協作,建立房屋租賃聯合管理機制。與綜治、公安、工商、稅務、價格、財政、土地、衛生計生等有關部門建立協同配合、齊抓共管的管理機制。

三、凝神聚力,加快推進棚戶區改造和保障性住房建設

截止8月底,全省開工各類保障性住房60.16萬套,完成年度目標的93.78%;基本建成18.31萬套,完成年度目標的67.83%。從分類情況看,全省公共租賃住房開工15.57萬套、開工率95.57%;城市和國有工礦棚戶區改造安置房開工44.6萬套、開工率93.69%。從目前掌握的情況看,個別市縣的一些項目9月底開工仍有一定難度,全年基本建成27萬套還有較大壓力。各地必須采取有效措施,切實抓好這一利當前、管長遠的重大工程,為穩增長、調結構、惠民生做出應有貢獻。

(一)圓滿完成今年目標任務。各市縣與省政府簽訂的保障性安居工程建設責任目標是各地政府的莊嚴承諾,必須不折不扣、保質保量圓滿完成。現在距離年底只剩下3個月時間,時間非常緊,任務非常重。對于個別市縣仍未開工的項目,要千方百計加快進度,9月底前必須開工,絕不能討價還價,省廳將繼續加大督查力度,對9月底仍未開工的項目要倒查責任,進行約談并通報全省;對于土地已經落實、具備進地條件的項目,要打破常規,簡化程序,盡快進地、盡快出形象進度;對于在建項目,要抓住當前有利施工的大好時機,增加施工力量,狠抓建設進度,確保今年基本建成27萬套的目標任務圓滿完成。

(二)抓緊完善相關手續。2011年大規模實施保障性安居工程之初,由于前期準備不足,我們提出“先上車、后買票”的要求,國土部門出臺先行用地的政策措施,規劃、建設許可實行路條制度等,這些臨時應急措施在特殊時期起到積極推動作用,但客觀上導致一些建設項目手續不完善,給后續管理帶來很多問題。當前,保障性安居工程建設已進入常態化,要在提前謀劃上下功夫,依法依規推進項目建設。對手續不齊的項目,住房保障部門要積極與發改、財政、國土等部門溝通協調,抓緊補辦項目手續。各級規劃、建設主管部門要切實簡化程序、優化流程、提高效率,積極為項目建設服務。各地要定期召開聯席會議,落實項目聯審聯批、集中辦理要求,確保項目建設依法合規進行。

(三)確保住房建設品質。保障房是政府工程,關系政府信譽和公信力。要嚴格落實質量責任制,建設、勘察、設計、施工、監理等單位法定代表人和工程項目負責人對所承擔的工程項目質量負終身責任。各級質量監督機構要把保障性安居工程作為監管重點,加大質量安全監管力度,對危及工程質量和結構安全的項目公開曝光,依法依紀嚴肅處理。同時,要加快保障房項目配套基礎設施建設。據了解,保障房配套設施建設項目,目前國家還有10多億資金計劃無法下達,主要是無項目。對基本建成但周邊基礎設施不配套的項目,逐一建立工作臺賬,排出基礎設施配套項目建設計劃,加快推進水、電、氣、暖等基礎設施建設進度,尤其對主體已經封頂和基本建成的保障房項目,配套基礎設施必須在下年度城建計劃內優先安排、城建資金優先予以保障,最大限度滿足群眾生產生活條件。

(四)加快公平分配和入住。公平分配是住房保障工作的“生命線”。從近幾年的審計以及我們平時接到的群眾反映看,一些地方還存在分配不透明、騙租騙購以及違規轉租借用等,群眾意見很大。各地要切實落實“河南省人民政府辦公廳關于加強廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導意見(豫政辦〔2012〕158號)”,抓緊出臺本地公共租賃住房分配管理辦法和廉租房、公租房并軌管理制度,切實降低保障房準入門檻,提高保障房準入資格審查和分配入住效率,急群眾之所急,讓保障對象及時入住。要不折不扣落實信息公開制度,排除人為干擾,將分配過程和分配結果置于陽光之下,以公開促公平。近期,我們還將開展專項檢查,接受群眾舉報投訴,對存在的違規違紀問題、拖拉扯皮問題,一查到底,絕不姑息。

(五)做好明年工作謀劃。關于明年保障房建設,住房城鄉建設部座談會上,陳部長和齊部長都提出了明確要求,就是繼續大規模推進棚戶區改造,原則上明年棚戶區改造總量不低于今年。省委省政府對棚改工作十分重視,要求很高。為搶抓棚戶區改造機遇,明年棚改工作:一要繼續更大規模推進棚戶區改造。當前,大規模推進棚戶區改造的主客觀條件都已經具備,中央大力支持,地方發展迫切需要,棚戶區居民翹首期盼。我省仍有各類棚戶區270多萬戶,改造任務十分繁重、尤為迫切。各地要抓住難得的機遇,在今年基礎上繼續更大規模推進棚戶區改造,改造任務原則上不低于今年,努力為提升城市形象、優化人居環境、提高以人為核心的新型城鎮化質量奠定基礎。二要合理安排公租房建設規模。2008年以來,全省累計開工建設廉租房和公租房近110萬套,一半左右安排在了縣級城市和建制鎮,一些縣級城市公租房覆蓋面超過城鎮人口的20%,基本做到應保盡保,個別地方甚至出現空置現象。因此,各地在安排2015年公共租賃住房建設計劃時,要對本地需求情況進行客觀分析,實事求是,按需定建。項目布局堅持市縣中心城區和產業集聚區并重。要嚴格落實商品房項目、棚戶區改造項目配建公租房制度,中心城區公共租賃住房原則上以配建為主。有些近幾年建設規模較大,已經基本滿足需要的市縣,可以向省保障性安居工程工作領導小組提出申請,經批準后適當降低配建比例。同時結合產業發展需要,面向產業集聚區集中規劃建設一些公租房項目,要考慮項目建設周期等因素,項目規模安排既要適度超前,又要避免供過于求導致空置。三要加快項目前期工作。目前,省廳正組織各地申報2015年公共租賃住房和棚戶區改造項目,各地要按照要求,加快項目立項、選址和用地報批等前期工作,確保年底前項目落實到位,規劃選址到位,新增地組卷上報到位,環評、土地預審等手續辦理到位,爭取早日開工建設。

(六)注重實物安置與貨幣補償并重。堅持棚戶區改造實物安置和貨幣補償并重、公共租賃住房實物保障與租賃補貼并重,對穩定房地產市場預期、化解供需矛盾和改善群眾住房條件都具有十分重要的意義。我省房地產市場雖整體上好于全國基本面,但一些城市不同程度存在商品住房供過于求、銷售放緩等問題。一要堅持棚戶區改造實物安置和貨幣補償并重。大家要認識到,棚改貨幣補償一方面可以簡化統貸統還資金使用程序,資金可以做到一次性貸款到位,一次性支付到位;另一方面政府可以在貸款年限內擇機出讓棚戶區土地,體現土地的最大價值,減少市場周期波動對地價的影響,有利于提高政府對土地一級市場的掌控能力。此外,貨幣補償對消化商品住房庫存、降低棚改地塊容積率、提升棚改項目建設水平等具有重要意義。因此,在棚戶區改造中要合理制定安置補償方案,科學合理評估棚戶區居民房屋價值,積極引導居民選擇貨幣補償方式。棚戶區改造貨幣補償不是補償資金一發了之,而是通過價格等優勢,吸引棚改家庭用貨幣補償價款購買商品住房,實現自我安置。2015年我省棚戶區改造貨幣補償的比例要爭取提高到20%以上,住房城鄉建設部在努力爭取取消國開行貸款對貨幣補償比例的限制,大家要立足當地實際,采取切實可行的辦法,努力提高棚改安置貨幣補償比例。二要堅持公租房實物保障與貨幣補貼并重。在堅持新建公租房的同時,逐步探索從市場上回購商品房以及長期租賃房屋作為公租房等途徑,多渠道籌措房源。在保障方式上,逐步探索實物保障與貨幣補貼并重的保障模式,通過發放租賃住房補貼,由保障對象在租賃市場上自主承租住房,一方面可以促進房屋租賃市場發展,另一方面可以暢通公租房保障退出渠道,降低管理運營成本。

同志們,促進房地產市場平穩健康發展和繼續大規模推進保障性安居工程建設是中央穩增長、調結構、轉方式、保民生的重要舉措。我們要從經濟社會發展全局的高度,全面落實中央和省里一系列決策部署,立足本職,積極作為,勇于擔當,努力做好各項工作,為加快 “四個河南” 建設、促進中原崛起河南振興做出更大貢獻!謝謝大家。