河南省住房和城鄉建設廳  河南省財政廳

關于印發《河南省住宅專項維修資金

管理實施細則》的通知

 

豫建〔2012〕76號

 

各省轄市、省直管縣房管局（房管中心）、住房和城鄉建設局，財政局：

    為了加強住宅專項維修資金的管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）精神，省住房和城鄉建設廳、財政廳制訂了《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》，現印發給你們，請結合建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》貫徹執行。

 

                                                            二○一二年四月十七日

 

河南省住宅專項維修資金管理實施細則

 

第一章  總  則

 

    第一條  為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），結合我省實際制定本細則。

    第二條  本省行政區域內的商品住宅（含與商品住宅相連的非住宅部分）、已售公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本實施細則。

    本細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

    第三條  本實施細則所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重結構、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、非產權式樓內存車庫等。

    共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及與之結構相連的非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用照明、消防設施、住宅區的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    第四條  凡商品住房和公有住房出售后都應建立住宅專項維修資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

    第五條  省住房和城鄉建設廳會同省財政廳負責全省住宅專項維修資金的指導和監督工作。

    市、縣房地產管理部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

    各市、縣房地產管理部門應當成立住宅專項維修資金管理專門機構，負責資金的歸集、管理和使用。

 

第二章  交  存

 

    第六條  交納住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的業主范圍按《管理辦法》第六條執行。

    第七條　商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%－8%。

    各市、縣房地產管理部門應當根據本地情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

    第八條  出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

    （一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

    （二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

    第九條  業主交存的維修資金屬于業主所有。

    從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

    第十條　業主大會成立前，商品住宅和已售公有住房業主所交存的住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣房地產管理部門代管。

    市、縣房地產管理部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

    開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

    第十一條  首期住宅專項維修資金交存時間按下列規定執行：

    （一）商品住宅的業主應當在簽署購房合同后30日內，將維修資金存入住宅專項維修資金專戶，或者委托房地產開發建設單位代收存入專戶。

    （二）由業主或維修資金管理部門委托房地產開發建設單位代收的，自代收之日起15日內轉存到住宅專項維修資金專戶。

    （三）未售出部分應交的維修資金在辦理房屋初始登記時由開發建設單位先予足額墊交，待房屋售出時由開發建設單位足額扣回。

    （四）公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內將提取的維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

    第十二條  未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

    第十三條  專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位及房地產管理部門代收的維修資金應當使用省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

    第十四條  住宅專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。

    實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。代管單位應當自收到業主委員會申請30日內，將該物業管理區域住宅專項維修資金有關賬目移交業主委員會。

    未成立業主大會或者業主大會決定委托政府代為管理的，其維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。

    已售公有住房提取的住宅專項維修資金由維修資金管理機構負責管理。

    第十五條  維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規定銀行活期存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。

    第十六條  業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

　　成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

    未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市、縣房地產管理部門會同同級財政部門制定。

 

第三章  使  用

 

    第十七條  住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

    業主應當加強愛護住宅共用部位、共用設施設備責任；物業服務企業應當按照物業服務合同約定，承擔住宅共用部位、共用設施設備的日常維護、養護管理。

    第十八條  住宅專項維修資金的使用，應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

    第十九條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位，為業主提供服務所發生相關管線和設施、設備的維修、養護費用不得從維修資金中列支。

    商品住宅共用部位、共用設施設備因專業經營服務單位施工損壞的應當及時恢復原狀，其維修費用應當由責任人承擔。

    第二十條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

    （四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

    第二十一條  住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照《管理辦法》第二十條、第二十一條規定進行分攤，其使用按照以下程序辦理：

    （一）制定方案

    物業服務企業應當依據業主、業主委員會或者居民委員會意見及查看結果提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》及相應的維修預算（附件1）。

    沒有物業服務企業的由業主委員會提出使用建議，并在市、縣房地產管理部門指導下委托相關單位制定維修和更新、改造方案。

    （二）業主確認

    《維修和更新、改造方案》應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物面積三分之二以上，且占有相關人數三分之二以上的業主討論通過或書面同意，并在小區明顯位置進行公示，公示時間為7天以上。

    （三）辦理備案

    物業服務企業或者相關單位到項目所在地市、縣房地產管理部門辦理專項維修資金使用備案。要件齊全的，房地產管理部門應當在接件后3個工作日內根據現場查看和有關資料作出使用決定。

    辦理備案需提交下列文件：1.《維修和更新、改造方案》及維修預算；2.《業主大會或相關業主書面確認證明》（附件2）；3.《維修和更新、改造公示證明》（附件3）。

    市、縣房地產管理部門自受理之日起5個工作日內將維修和更新、改造工程款劃撥到該維修資金使用專戶，并按照相關業主所占建筑面積的比例制定《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附件4），按分攤清冊從相關業主個人賬戶中扣減。

    （四）竣工驗收

    工程竣工后，物業服務企業或相關單位應當組織業主、業主委員會、施工企業、監理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

    （五）工程決算

    物業服務企業或相關單位按照工程量情況作出決算書，并進行公示，公示時間為7天以上。

    第二十二條　住宅專項維修資金劃轉業主大會后的使用程序，按照《管理辦法》第二十三條執行。

    第二十三條  發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可由本區域業主委員會或相關業主共同認定后直接提出維修資金使用申請，并辦理相關手續，其維修費用由本區域相關業主按各自擁有房屋建筑面積的比例據實分攤。

    發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市、縣房地產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

    第二十四條  住宅專項維修資金的管理費用在維修資金增值資金中列支，并與專項維修資金分賬核算。

    第二十五條  在保證住宅專項維修資金正常使用的情況下，可以按照國家有關規定購買國債。購買國債時應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

    利用住宅專項維修資金購買國債，應當征求業主大會同意或經專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

    禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

    第二十六條  下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

    （一）住宅專項維修資金的存儲利息；

　　（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

    （三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；

    （四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

 

第四章　維修資金的補交和續交

 

    第二十七條  業主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30％時應當及時續交已用部分。業主委員會或維修資金管理部門應限定其時限，30日內續交存入各市、縣維修資金專戶。

    業主未按規定時限續交的，業主委員會應當書面通知其交納時限。逾期不交納者，業主委員會可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

    第二十八條  住宅專項維修資金的補交。

    （一）維修資金補交范圍

    凡在各市、縣行政區域內，已建成且未交納維修資金的住宅小區（公有住房、單位集資房及個人已購商品房、經濟適用房）均應統一交存住宅專項維修資金。單位代收的維修資金都應統一歸集到各市、縣住宅專項維修資金管理部門在專業銀行設立的專用賬戶。

    （二）維修資金補交標準

    在本細則實施前，各市、縣已建立維修資金管理辦法的按原辦法補交；未建立維修資金管理辦法的按本細則標準執行，由業主大會（未成立業主大會的由市、縣維修資金管理部門規定）決定一次性補交或逐年補交，但最長補交年限不得超過5年。

    （三）維修資金補交方式

    未交納維修資金或未按規定數額交納維修資金的購房人及公有住房售房單位，應自本細則實施之日起到各市、縣維修資金管理部門核算并交存維修資金。具體補交措施由各市、縣房地產管理部門制定。

 

第五章　監督管理

 

    第二十九條　房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第三十條　房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

　　（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

　　（二）公有住房出售單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收交同級國庫。

　　第三十一條　市、縣房地產管理部門，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

　　（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

　　（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

　　（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第三十二條　專戶管理銀行應當每年至少一次向市、縣房地產管理部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

    市、縣房地產管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　市、縣房地產管理部門和專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　第三十三條  住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受同級審計部門的審計監督。

　　第三十四條  住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

    第三十五條  住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規定執行。

    第三十六條  住宅專項維修資金未按規定統一交存到資金專戶的，房地產管理部門不予辦理預告登記、所有權登記和產權過戶登記手續。

    第三十七條  業主或使用人、物業服務企業、開發建設單位、公有住房原售房單位及相關單位之間就維修資金發生糾紛的，當事人可以協商解決，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

    第三十八條  產權式商業用房可參照本細則執行。

    第三十九條　本細則由省住房和城鄉建設廳、省財政廳共同解釋，自發布之日起施行。

 

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